Aux Etats-Unis, le marché de l’immobilier atteint des excès qui rappellent l’époque des subprime. Le vent qui commence à tourner pourrait faire s’effondrer ce château de cartes.
Il y a un temps pour pleurer et un temps pour rire. Un temps pour acheter et un temps pour vendre.
Hier, nous avons eu des nouvelles de l’ex-secrétaire au Trésor américain, Larry Summers. Il a déclaré que la Fed n’avait pas encore reconnu toute l’ampleur de ses erreurs. Elle a maintenu des taux d’intérêt trop bas trop longtemps, n’a pas remarqué l’inflation qui augmentait, ne s’est pas rendu compte que celle-ci n’était pas « transitoire », puis n’a pris aucune mesure pour tenter de l’endiguer.
Elle a été frappée de « somnambulisme », pendant que l’inflation s’élevait vers son niveau le plus haut jamais enregistré en quarante ans. Calculée de façon honnête, l’inflation pourrait déjà se situer à son niveau le plus élevé de l’histoire.
Mais le fardeau qui pèse sur nos réflexions, aujourd’hui, est le suivant : des millions d’investisseurs et propriétaires de logements pourraient souffrir de somnambulisme, eux aussi, et chuter rapidement dans le précipice.
« C’est fou, ici », nous a confié notre fils, en décrivant la situation du marché immobilier dans sa région du sud de la Floride.
« Je voulais changer de maison. Mais les prix ont augmenté si vite, jusqu’à présent, qu’ils sont hors de portée, pour moi. Je voulais une maison située près de l’Intercoastal. Je l’avais vue il y a deux ans. Et lorsque j’ai remarqué qu’elle était à nouveau à vendre, la semaine dernière, je me suis dit que cela valait la peine de la revoir. Mais les propriétaires en demandaient plus de 4 M$. Incroyable. »
Déconnecté de la réalité
A Miami, les loyers augmentent plus vite que dans le reste du pays. Selon le South Florida Business Journal, les propriétaires dont les biens se situent dans le secteur de Delray Beach font fortune. Ils augmentent les loyers de 30% par an… voire plus…
Et en ce qui concerne les ventes immobilières, selon Norada Real Estate :
« C’est un marché favorable aux vendeurs, beaucoup d’entre eux gagnant beaucoup d’argent […]. Le marché immobilier de Miami continue de battre des records en raison de la demande refoulée et des taux d’emprunt peu élevés qui stimulent encore les transactions immobilières.
Le marché immobilier ultra dynamique de Miami, attisé par les acheteurs nationaux et internationaux, a bouclé l’année 2021 sur un total de 39 394 ventes de logements existants, soit 49,5% de plus que les 26 345 transactions réalisées en 2020, et 31,1% de plus que le précédent record annuel de 30 041 transactions enregistré en 2013. A valeur des ventes réalisées à Miami s’est élevée à 30,3 Mds$ en 2021, soit une augmentation annuelle de 103,4%.
La valeur moyenne des logements situés à Miami-Fort Lauderdale-West Point Beach Metro est de 397 603 $. Cette valeur est corrigée des variations saisonnières et ne comprend que les logements se situant dans la tranche de prix intermédiaire. La valeur des logements du secteur Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach Metro a augmenté de 22,3% au cours de l’année dernière, et Zillow prévoit qu’elle augmentera de 16,2% au cours des douze prochains mois. »
Les prix de l’immobilier deviennent « déconnectés de la réalité », a déclaré la Fed de Dallas.
Bloomberg :
« ‘Selon les éléments en notre possession, le marché américain de l’immobilier affiche un comportement anormal pour la première fois depuis le boom du début des années 2000’, déclarent les analystes de la Fed de Dallas, en citant un indicateur ‘d’exubérance’ sur les marchés immobiliers qu’ils ont développé avec des universitaires du monde entier dans le cadre de l’Observatoire international de l’immobilier (International Housing Observatory).
Cet indicateur suggère que le ‘marché américain de l’immobilier a montré des signes d’exubérance sur cinq trimestres consécutifs jusqu’au troisième trimestre 2021’, écrivent-ils. La flambée des prix de l’immobilier s’est poursuivie, depuis. »
Oui, derrière ce boom immobilier déconnecté, il y a les politiques de taux déconnectées de la Fed.
Les amateurs ont remarqué qu’ils pouvaient « acheter plus grand » en refinançant leurs prêts immobiliers à des taux de plus en plus bas. Et les pros ont découvert qu’ils pouvaient emprunter de l’argent à un taux inférieur à l’inflation et réaliser un profit en achetant des appartements pour les louer en masse.
Le vent souffle dans les deux sens
Récemment, environ un tiers des achats de logements a été réalisé par des investisseurs et non des propriétaires-résidents.
Cette pression à l’achat a ensuite fait augmenter les prix, et les futurs propriétaires ont du mal à trouver un endroit où se loger, à présent.
Mais le vent souffle dans les deux sens.
Le cycle des taux d’intérêt semble arriver en bout de course, le rendement (ou taux) du bon du Trésor américain à dix ans ayant atteint un plus bas record en juillet 2020. Depuis, il a rebondi, passant de 0,5% à 2,658% au plus haut hier.
On peut trouver que c’est peu, mais l’augmentation des rendements, dans le monde entier, a déjà fait perdre environ 5 000 Mds$ aux investisseurs du marché obligataire.
Et à présent, les taux d’emprunt montent en flèche. Et des propriétaires sont confrontés à des prêts immobiliers à 5%.
Si vous voulez notre avis, les taux des prêts immobiliers vont poursuivre leur ascension pendant de nombreuses années. (Les cycles de taux intérêt ont tendance à durer très longtemps.)
Ceux qui ont refinancé leurs prêts avec des taux variables ne pourront pas assumer les mensualités… les logements reviendront sur le marché à un prix plus bas, et ceux qui viennent d’acheter se diront qu’ils auraient mieux fait d’attendre que la bulle ait bel et bien éclaté.
