Cher lecteur,
Mon objectif dans ce service, en plus de vous proposer des trades de revenus, est de vous dénicher des REITs de qualité, au dividende croissant, au rendement élevé, et qui si possible sont en dehors des écrans radar (et donc à un cours qui offre un potentiel d’appréciation).
Mission accomplie aujourd’hui avec un nouveau REIT qui possède une capitalisation d’un peu plus d’un milliard de dollars seulement et qui est spécialisé dans les prêts « multifamily » aux particuliers qui souhaitent acheter des appartements ou condos dans des bâtiments qui possèdent au minimum 5 logements. Par opposition aux offres dites « single family » (maison individuelle).
Le portefeuille d’Arbor Realty Trust (ABR) s’élevait à 2,8 milliards de dollars au premier trimestre 2019 et environ 90% du portefeuille est constitué de prêts-relais, dont 74% sont des prêts pour des achats d’appartements dans des résidences « multifamily ».
Le marché immobilier américain est très dynamique, avec une pénurie de logements due aux stigmates de la crise de 2008. Désormais, l’équilibre offre/demande est inversé. Et pour ceux qui craindraient un investissement dans un secteur immobilier résidentiel qui a connu une crise sévère et traumatisante il y a 10 ans, n’oubliez pas que l’histoire ne se répète jamais de la même façon…
Une crise financière vient toujours d’un déséquilibre relativement facilement identifiable, même s’il peut mettre plusieurs années à craquer. Or le plus gros danger et déséquilibre que l’on observe aujourd’hui est situé en Chine, avec des entreprises d’État lourdement endettées et peu rentables.
Comme le précise l’économiste Michel Santi dans un article de La Tribune :
« Les barrières douanières mises en place par l’équipe Trump menacent directement la Chine car la chute de ses exportations vers les États-Unis est en passe de provoquer un ralentissement économique bien plus important que prévu initialement, lequel comprime par la force des choses l’approvisionnement des Chinois en dollars.
C’est l’ensemble du tissu bancaire et financier chinois qui se retrouve ainsi fragilisé, quasiment en cale sèche du point de vue de son stock en monnaie américaine, car la réduction des influx en dollars est en outre concomitante avec l’accélération de la fuite des capitaux hors du pays. Après avoir brûlé 1 trillion de dollars (1.000 milliards) entre 2014 et 2017 à défendre leur monnaie, les Chinois peuvent néanmoins toujours se targuer d’être le pays le plus riche en termes de réserves monétaires avec leurs 3.1 trillions actuellement en stock. La dynamique leur est toutefois défavorable car ces réserves ont fondu, de près de 50% de leur PIB en 2010 à moins de 30% en 2019, tandis que la dette extérieure du pays a atteint l’an dernier un pic sans précédent à 2 trillions ou 2.000 milliards de dollars.
L’immense vulnérabilité de la Chine est simple à comprendre : l’État est le détenteur ultime de toute la dette émise par les entreprises nationales qui sont de facto propriété du gouvernement et qui jouissent donc de la garantie des fonds publics et de traitements préférentiels.
Dès lors, la dette des entreprises chinoises atteint des records mondiaux puisqu’elle dépasse 150% du PIB de son pays, par rapport à 100% pour les entreprises japonaises et à un peu plus de 70% pour les entreprises US. »
Selon moi, l’investissement dans les REITs américains est une valeur refuge et protège en cas de nouvelle crise financière via ces 3 facteurs :
- l’économie diversifiée et robuste des États-Unis va faire office de valeur refuge (même si elle peut entrer en récession en 2020 comme le prédisent certains, ce sera moins pire qu’ailleurs) ;
- le secteur des REITs sera lui-même une valeur refuge par rapport aux autres secteurs soumis à la concurrence internationale et à la chute des exportations ;
- l’appréciation du dollar face aux autres monnaies (face à l’euro en ce qui nous concerne).
Le REIT Arbor Realty est en exploitation depuis 1995 et a financé un montant total de montages de près de 29 milliards de dollars depuis sa création. De 2012 à 2017, la société a émis 17,3 milliards de dollars de prêts, ce qui représente un taux de croissance annuel de 25%.
La compagnie est en croissance continue, ce qui lui a permis d’accroître son dividende régulièrement au cours des dernières années.
Par ailleurs, le dividende est bien couvert par les revenus de la compagnie comme le montre le graphe ci-dessous :
Passons maintenant à nos métriques favorites et spécifiques au secteur REIT :
Selon mes calculs, le multiple P/ FFO 2020 sera de seulement 11,6, et mon objectif de cours est d’environ 14 $ à cet horizon.
Bien entendu, nous allons essayer d’acheter ce REIT, dont le cours est en solide tendance haussière, moins cher. Profitons de la consolidation actuelle (de presque 14 $ à 12,5 $) pour vendre un put à la monnaie. Ce qui nous laissera avec un revenu très confortable, même si nous n’achetons pas l’action.
Et si nous l’achetons à l’échéance, nous pourrons profiter d’un rendement sur dividendes de 8,6%.
Suivez attentivement mes instructions ci-dessous pour réaliser ce trade de la catégorie « achat moins cher via la vente de puts » (marge requise de 100%).
MON CONSEIL : nous vendons le put suivant sur Arbor Realty Trust (ABR) :
ABR OCT2019 12,5 P (put d’expiration 18 octobre 2019 et de strike 12,5 $). La prime de ce put est actuellement aux alentours de 0,70 $ (bid à 0,65 $ et ask à 0,75 $).
Lorsque vous vendez des puts ABR OCT2019 12,5 P, vous acceptez d’acheter des actions ABR à 12,5 $ l’action – mais seulement si ABR se négocie au-dessous de ce niveau lorsque les contrats expireront en mai.
Le put est actuellement à la monnaie (prix d’exercice plus ou moins égal au prix de l’action).
Nous allons vendre 10 contrats puts dans le portefeuille type. Cela représente un revenu de 700 $ (0,70 $ x 1 000).
L’argent à mettre de côté pour cette transaction est de 1 250 $ par contrat. Avec 10 contrats, cela fait 12 500 $.
Combien de contrats devez-vous vendre en fonction de la taille de votre portefeuille ?
Nous recommandons ici de vendre 10 contrats. Ceci est valable pour un portefeuille d’environ 100 000 $.
Si vous avez une taille de portefeuille différente, appliquez simplement une règle de 3 pour connaître le nombre adéquat de contrats à partir de cette référence.
Ainsi, si votre portefeuille est de 50 000 $ environ, vous allez vendre 5 contrats.
Action à mettre en œuvre via la plateforme de votre courtier :
- Identifiez les puts ABR OCT2019 12,5 P.
Le symbole est ABR191018P00012500, mais vous pouvez aussi passer par la chaîne d’options tel qu’expliqué dans nos guides (clic droit sur la ligne ABR, « option trader », puis choix du bon put dans la chaîne d’options).
- Assurez-vous de choisir la bonne échéance (18 octobre 2019).
- Choisissez le prix d’exercice de 12,5 $.
- Sélectionnez l’option « PUT » (options de vente).
- Sélectionnez le nombre de contrats à vendre (pour le PF Loyers Garantis, nous vendons 10 contrats).
- Une fois que vous avez le bon contrat, cliquez sur « Vendre ».
- Sélectionnez « ordre à cours limité ». Ceci détermine le prix de la transaction.
- Mettez un prix entre le bid et le ask en essayant d’optimiser le prix d’entrée en fonction de l’état du marché.
- Cliquez sur « Vendre » pour transmettre l’ordre.
Si vous avez de la difficulté à vendre au prix de 0,70 $ et êtes pressé, vous pouvez choisir d’abaisser graduellement votre limite. Mais ne vendez pas pour moins de 0,60 $.
Si vous n’êtes pas pressé, vous pouvez mettre un ordre limite au niveau de votre choix et régler la validité de l’ordre sur plusieurs jours (GTD = Good Till Date, puis choisir la date).
Bien entendu, si le prix est au-dessus de 0,70 $ lorsque vous lisez cet email (car l’action ABR a baissé entre temps), vendez à ce prix plus élevé.
N’oubliez pas de mettre de côté 1 250 $ pour chaque contrat put que vous vendez.
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Voici ce qui peut arriver, les différents scénarios possibles :
Lorsque vous vendez ces puts sur ABR, vous recevez 70 $ pour chaque contrat que vous vendez – moins les commissions et les frais. Cet argent sera déposé directement sur votre compte (mais les options sont évaluées « au prix du marché » par le broker pour rappel). Les puts expirent le 18 octobre 2019.
1 – Si ABR se négocie à moins de 12,5 $ lorsque les options de vente expirent le 18 octobre, l’action vous sera « vendue ». Vous devrez acheter 100 actions ABR pour chaque contrat put que vous avez vendu.
Si cela se produit, c’est une excellente nouvelle, vous pourrez percevoir encore plus de revenus grâce aux dividendes versés par ABR (8,6% de rendement annuel) et en vendant des options d’achat (calls) sur ABR. C’est ainsi que notre stratégie fonctionne. Nous continuons à accumuler des revenus mois après mois.
2 – Si ABR se négocie au-dessus de 12,5 $ le 18 octobre, vos options de vente expireront sans valeur et c’est aussi une excellente nouvelle ! Cela signifie que vous n’aurez pas à acheter les actions. Vous conserverez bien entendu la prime touchée en totalité.
C’est tout pour aujourd’hui.
Je reviendrai vers vous dans quelques jours.
Rendement vôtre,
Gaël
Divulgation légale : Je suis personnellement long sur les actions suivantes : APLE, CIO, CXW, DEA, EPD, OPI, OHI, IRM, court put sur les actions suivantes : OHI, VNQ, IIPR, IRM, CONE, ABR et court sur les actions suivantes : VNQ.
