Cher lecteur,
Lorsque vous étudiez une opportunité immobilière, on vous dit souvent que les 3 critères les plus importants sont « l’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement ».
L’emplacement est très important, certes. Mais il y a d’autres paramètres assez évidents. Vous savez intuitivement que les détails environnants sont aussi importants.
Tout ce qui entoure la propriété que vous achetez ou que vous songez à acheter peut énormément influencer l’investissement et sa rentabilité.
Par exemple, vous devez savoir à quelle distance se trouvent les grandes villes, les points d’approvisionnement en nourriture et autres, et les axes de communication et d’accès. Qu’en est-il des divertissements, comme les plages, les parcs d’attractions et les centres commerciaux ?
Pendant que vous examinez tout cela, n’oubliez pas les routes (ou autres moyens de transport) qui vous relient à votre emplacement. Le système de transport permet-il de se rendre facilement, ou du moins directement, d’un point A à un point B ?
Ces questions et leurs réponses sont d’une importance évidente et extrême. Même ainsi, ils sont automatiquement intégrés dans une plus grande étude que réalise chaque investisseur immobilier.
Aujourd’hui je voudrais vous inviter à considérer l’emplacement d’un bien immobilier au sens beaucoup plus large, en sortant des frontières françaises, et même européennes.
Même si vous dégotez la perle du marché immobilier de votre ville, vous savez que vous n’allez pas multiplier votre patrimoine par 2 ou 3 en 10 à 15 ans, comme l’ont fait vos parents.
Le marché immobilier français est devenu mature et est plutôt en haut de cycle, et si vous aimez la pierre et voulez vous bâtir un patrimoine grâce à elle, il vous faut désormais regarder ailleurs.
Cette réflexion sur « les nouvelles frontières de l’immobilier » me porte à partager avec vous l’une des opportunités que je rencontre régulièrement en voyageant avec mon regard d’investisseur.
Cette opportunité est simplement à titre d’information (car ce service a un autre objet, les REITs et les options) et pour vous ouvrir l’esprit sur ce qui se fait ailleurs, et sur le monde économique qui évolue rapidement en Asie. Et parce que j’aime bien partager. Pour information, je n’ai aucune relation commerciale avec le promoteur du projet.
L’emplacement dont on parle ci-dessous (je vous laisserai le découvrir en détails en téléchargeant la présentation) est paradisiaque (magnifiques plages), entouré de divertissements (Boracay ayant été élu meilleure île du monde plusieurs années de suite), et promis à un revenu régulier et une appréciation en valeur grandissante à mesure que le tourisme venant de Chine explose littéralement en Asie.
Je vous laisse parcourir les documents en téléchargement ci-dessous et pourquoi pas rêver à vos futures vacances (car vous avez le droit d’y séjourner un mois par an en tant que propriétaire…) :
Documents (en anglais seulement) :
Revenons sur terre et passons maintenant à l’update portefeuille. Veuillez noter une attention particulière à la stratégie de la roue en partie 4.
Mise à jour du portefeuille
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Total revenus encaissés ✓ Pour un portefeuille d’environ 100 000$ : 15 266$ |
1 – CONTRATS PUTS : ce sont des options de vente que nous avons vendues pour percevoir une prime et éventuellement acheter un REIT moins cher.
VENTES DE PUTS POUR ACHETER MOINS CHER
VNQ JUN2019 80 P
Nous avons touché 300$ sur ces 4 contrats puts couverts d’expiration juin. L’ETF Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ) a clôturé à 87,20$ vendredi dernier, les puts ont donc expiré sans valeur. Expiré sans valeur.
ABR OCT2019 12,5 P
Nous avons recueilli 750$ en vendant ces puts sur Arbor Realty (ABR). L’action de ce REIT spécialisé dans les habitations « multifamily » (bâtiment de plus de 5 logements) est toujours en consolidation, mais nous souhaitons de toute façon l’acheter à terme pour profiter de son rendement élevé (8,88%). Conservez.
EPD JUN2019 28th 29 P
Nous avons touché 60$ sur ces 3 contrats puts vendus le 25 juin (ordre à prix limite exécuté) sur le MLP Enterprise Products Partners. Ces puts ont été exercés car EPD a clôturé sous 29$ vendredi (28,87$). Nous avons donc acheté automatiquement 300 actions EPD. Puts exercés et actions en portefeuille.
TRADES DE REVENUS
OHI SEP2019 30 P
Nous avons recueilli 450$ en vendant ces puts sur Omega Healthcare (OHI). L’action stagne, c’est parfait, le temps joue pour nous. La marge jusqu’au strike est importante, ce trade de revenu s’annonce paisible. Conservez.
IIPR JUL2019 55 P et IIPR OCT2019 50 P
Notre vente du put IIPR JUL2019 55 P s’est réalisée au prix de 1,80$ seulement (contre 2,30$ indiqué dans l’alerte du 18 mars) à cause d’une forte hausse de l’action ce jour-là. L’action de notre REIT spécialisé dans les locaux de production de cannabis légal est en effet très volatile. Concernant le 2e put (IIPR OCT2019 50 P), la vente a été réalisée le 3 avril. Ce sont en tout 820$ de revenus recueillis. Conservez.
CONE SEP2019 40 P
Nous avons recueilli 650$ en vendant ces puts long terme et très hors de la monnaie sur CyrusOne (CONE). Le marché des centres de données est en pleine expansion grâce aux GAFAs et à la 5G en train d’être déployée. Nous avons profité d’une anomalie de valorisation de CONE par rapport à ses pairs. Conservez.
OHI JAN2020 27 P
Nous avons recueilli 450$ en vendant ces puts très long terme sur Omega Healthcare (OHI). Ce solide REIT du secteur médical possède un rendement élevé et une bonne volatilité. Conservez.
VNQ SEP2019 76 P
Nous avons recueilli 340$ en vendant ces 4 puts long terme sur l’ETF Vanguard Real Estate (VNQ). Conservez.
vCVI DEC2019 30 P
Nous avons recueilli 325$ en vendant ces 5 puts long terme sur CVR Energy (CVI) qui est une entreprise (de rendement, 6,58%) qui gère des raffineries, des pipelines et des camions citernes aux Etats-Unis. Conservez.
ENB JAN2020 30 P
Nous avons recueilli 450$ de revenus en vendant ces puts sur le MLP Enbridge Inc. (ENB). L’action est en plein rebond. Trade de revenu tranquille. Conservez.
2 – CALLS VENDUS
CXW SEP2019 24 C
Nous avons recueilli 300$ en vendant ces 6 calls couverts sur les 600 actions CoreCivic (CXW) que nous possédons. Conservez.
VNQ JUL2019 91 C
La position courte de couverture sur VNQ, même si elle avait du sens au moment où elle avait été mise en place, handicapait les performances de notre portefeuille. Elle a donc été vendue il y a 2 semaines. Nous verrons si nous « récupérons » cette position courte sur VNQ mais plus haut (à 91$) en juillet. Ensuite nous verrons comment nous gérerons. Cela vaut la peine de continuer à percevoir des revenus tout en se couvrant. Sur le long terme, nous récupérerons la moins-value. Pour les lecteurs qui n’avaient pas la position courte sur VNQ, ignorez cette position sur les calls VNQ. Pour les autres, conservez les calls bien entendu.
3 – POSITIONS REITS : ce sont des actions REITs que nous possédons pour percevoir les dividendes.
Position de 900 actions APLE
Nous possédons 900 actions Apple Hospitality (APLE) grâce à nos puts de septembre qui ont été exercés. Nous avons recueilli 945 $ de revenus sur ce REIT grâce à la vente de puts (405$) et aux dividendes (720$). L’action du propriétaire des murs des hôtels Hilton et Marriott nous verse des dividendes tous les mois tant que nous la possédons. Le dernier en date (0,10$ par action) a été versé sur votre compte le 17 juin. Conservez.
Position de 1200 actions CIO
Nous possédons 1200 actions City Office REIT (CIO) grâce à nos puts d’octobre qui ont été exercés. Nous avons recueilli 300$ de revenus sur ce REIT grâce à la vente de puts et aux dividendes (2 x 282$). Le prochain dividende de 0,235$ par action a été détaché de l’action mercredi 10 avril dernier et versé sur votre compte le 25 avril. Conservez.
Position de 600 actions CXW
Nous possédons 600 actions CoreCivic (CXW) grâce à nos puts d’octobre qui ont été exercés. Nous avons recueilli beaucoup de revenus sur ce REIT grâce à la vente de puts (420$ + 360$), à la vente de calls (210$ + 300$) et aux dividendes (522$). Ce REIT verse ses dividendes trimestriellement, et il vient d’augmenter son dividende (0,44$ contre 0,43$ précédemment). Le dernier détachement a eu lieu le 29 mars pour un versement sur votre compte le 15 avril. L’action a fortement baissé suite à la déclaration du candidat démocrate qui veut interdire les prisons privées s’il est élu… Nous en sommes encore loin (Trump a toutes les chances d’être réélu, et même si ce n’est pas le cas, l’interdiction des prisons privées ne remettra pas en cause l’activité des entreprises qui possèdent les murs… elles pourront les louer aux services de l’Etat). Ce genre de news fait partie des aléas de la possession d’une action quelle qu’elle soit, et nous sommes sereins face à cela avec la philosophie de notre service. Conservez.
Position de 102 actions OPI
Nous possédons 102 actions Office Properties Income Trust (OPI), REIT positionné sur la location de bureaux et bâtiments aux autorités gouvernementales et administratives. Le dernier dividende de 0,55$ par action a été détaché le 26 avril et a été versé sur votre compte le 16 mai. Conservez.
Position de 201 actions DEA
Nous possédons 201 actions Easterly Government Properties (DEA) achetées en direct le 26 novembre 2018 dans le cadre de notre stratégie de réinvestissement des revenus (dividendes + primes d’options). Ce REIT est positionné sur les bureaux et bâtiments administratifs loués au gouvernement américain et à ses différents ministères et organisations. Le dernier dividende, d’un montant de 0,26$ par action, a été versé sur notre compte le 27 juin. En tout, nous avons recueilli 156,78$ de dividendes (fin décembre, fin mars et fin juin). Conservez.
Position de 500 actions IRM
Nous possédons 500 actions Iron Moutains Incorporated (IRM) grâce à nos puts de mai qui ont été exercés. Nous avons recueilli 300$ sur ce REIT grâce à la vente de puts. Ce REIT spécialisé dans le stockage de données verse ses dividendes trimestriellement : 0,61$ tous les trimestres, ce qui correspond à 7,60% de rendement. Le dividende est en augmentation régulière. Le dernier détachement a eu lieu le 14 juin pour un versement sur votre compte le 2 juillet. Conservez.
4 – Stratégie d’accélération des revenus sur EPD.
Maintenant que nous possédons une petite position sur les actions EPD, voici quoi faire pour engranger encore davantage de revenus en peu de temps. A noter : une vente de puts et une vente de calls simultanées.
Ci-dessous la vente de calls.
MON CONSEIL : nous vendons le call suivant sur Enterprise Products Partners (EPD) :
EPD JUL2019 05th 29 C (Call d’expiration 5 juillet 2019, semaine prochaine ! et de strike 29$). La prime de ce call est actuellement aux alentours de 0,15$ (bid à 0,10$ et ask à 0,20$). Mettez un prix limite à 0,25$.
Lorsque vous vendez des calls EPD JUL2019 05th 29 C, vous acceptez de vendre vos actions EPD à 29$ l’action – mais seulement si EPD se négocie au-dessus de ce niveau lorsque les contrats expireront dans une semaine.
Le prix d’exercice (29$) est supérieur au cours actuel de l’action (28,87$).
Avec cette transaction de call couvert, nous recevons de l’argent pour proposer à un autre intervenant d’acheter nos actions plus cher que leur prix actuel. Nous louons pour ainsi dire nos actions.
Pour être couvert, vous DEVEZ posséder les actions EPD sur votre compte pour être en capacité de les vendre au cas où le cours serait au-dessus de 29$ à l’échéance.
N’oubliez pas que chaque contrat d’option porte sur 100 actions. Cela signifie que vous devez posséder 100 actions EPD pour CHAQUE contrat call que vous vendez.
Si vous vendez 3 contrats calls, vous devriez être en mesure de percevoir un revenu de 75$ (0,25$ x 300). Parallèlement, ayez les 300 actions en portefeuille.
Si vous n’avez que 200 actions en portefeuille car vous n’aviez vendu que 2 puts, alors vendez 2 calls.
Action à mettre en œuvre via la plateforme de votre courtier :
- Identifiez les calls EPD JUL2019 05th 29 C
Le symbole est EPD190705C00029000, mais vous pouvez aussi passer par la chaîne d’options tel qu’expliqué dans nos guides (clic droit sur la ligne CXW, « option trader », puis choix du bon call dans la chaîne d’options)
- Assurez-vous de choisir la bonne échéance (5 juillet 2019)
- Choisissez le prix d’exercice de 29 $.
- Sélectionnez options « CALL » (option d’achat)
- Sélectionnez le nombre de contrats à vendre (Pour le PF LGS nous vendons 3 contrats)
- Une fois que vous avez le bon contrat, cliquez sur « vendre »
- Sélectionnez « ordre à cours limité ». Ceci détermine le prix de la transaction.
- Ajustez le prix limite sur 0,25$.
- Cliquez sur « vendre » pour transmettre l’ordre.
Passons maintenant à la vente de puts.
MON CONSEIL : nous vendons le put suivant sur Enterprise Products Partners (EPD) :
EPD JUL2019 12th 28 P (Put d’expiration 12 juillet 2019 et de strike 28$). La prime de ce put est actuellement à 0,10$ (bid à 0,05$ et ask à 0,15$). Mettez un prix limite à 0,20$.
Lorsque vous vendez des puts EPD JUL2019 12th 28 P, vous acceptez d’acheter des actions EPD à 28 $ l’action – mais seulement si EPD se négocie au-dessous de ce niveau lorsque les contrats expireront dans 2 semaines.
Le put est actuellement hors de la monnaie (prix d’exercice plus bas que le cours de l’action)
Nous allons vendre 3 contrats puts dans le portefeuille type. Cela représente un revenu de 60$ (0,20$ x 300).
L’argent à mettre de côté pour cette transaction est de 2800$ par contrat. Avec 3 contrats, cela fait 8400$.
Combien de contrats devez-vous vendre en fonction de la taille de votre portefeuille ?
Nous recommandons ici de vendre 3 contrats. Ceci est valable pour un portefeuille d’environ 100 000$.
Si vous avez une taille de portefeuille différente, appliquez simplement une règle de 3 pour connaître le nombre adéquat de contrats à partir de cette référence.
Ainsi, si votre portefeuille est de 60 000$ environ, vous allez vendre 2 contrats.
Action à mettre en œuvre via la plateforme de votre courtier :
- Identifiez les puts EPD JUL2019 12th 28 P
Le symbole est EPD190712P00028000, mais vous pouvez aussi passer par la chaîne d’options tel qu’expliqué dans nos guides (clic droit sur la ligne EPD, « option trader », puis choix du bon put dans la chaîne d’options)
- Assurez-vous de choisir la bonne échéance (12 juillet 2019)
- Choisissez le prix d’exercice de 28 $.
- Sélectionnez options « PUT » (options de vente)
- Sélectionnez le nombre de contrats à vendre (Pour le PF Loyers Garantis nous vendons 3 contrats)
- Une fois que vous avez le bon contrat, cliquez sur « endre »
- Sélectionnez « ordre à cours limité ». Ceci détermine le prix de la transaction. Ajustez le sur 0,20$
- Cliquez sur « vendre » pour transmettre l’ordre.
N’oubliez pas de mettre de côté 2800$ pour chaque contrat put que vous vendez.
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A bientôt pour la prochaine alerte,
Rendement vôtre,
Gaël Deballe
Divulgation légale : Je suis personnellement long sur les actions suivantes : APLE, CIO, CXW, DEA, EPD, GOV, OHI, STAG, WPC, IRM, VFF, court put sur les actions suivantes : OHI, ENB, EPD, VNQ, CONE, IIPR, IRM, VFF et court sur les actions suivantes : VNQ. J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime ma propre opinion. Je n’ai aucune relation d’affaires avec une société dont les actions sont mentionnées dans cet article.
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