Cher Lecteur,
« Nous nous intéressons résolument à la croissance, peu importe d’où elle vient. Nous pourrions acheter de nouveaux biens immobiliers, augmenter les loyers, et même racheter des concurrents ! »
Voilà ce que m’a dit Kevin Habicht, directeur financier de National Retail Properties (NNN), lors d’une conférence qui s’est tenue récemment.
Je lui avais posé une question portant sur leurs opportunités de croissance, et il a soigneusement choisi ses mots. J’ai bien compris qu’il ne me disait pas tout.
Alors j’ai insisté et demandé plus de précisions. Mais en vain. Cela m’a un peu étonné. Après tout, la plupart des dirigeants sont ravis d’en dire le plus possible, lorsqu’on les interroge sur le potentiel de croissance de leur entreprise.
J’ai indiqué sur mon carnet que cette conversation était « intrigante », et je me suis rendu à la réunion suivante.
Mais cette semaine, notre Indicateur Jour de Prime m’a rappelé cette conversation bizarre. Et aujourd’hui, je crois bien savoir pourquoi Kevin s’est montré si peu loquace.
Il semblerait que NNN soit au beau milieu de pourparlers de rachats. Un rachat qui pourrait nous rapporter gros du jour au lendemain !
Alors jetons un coup d’oeil…
Le moment idéal pour les REIT
L’opportunité d’aujourd’hui est directement liée à l’environnement de taux bas, aux États-Unis.
Les rendements de tout ce qui va des comptes d’épargne aux bons du Trésor se rapprochant de plus bas historiques, les investisseurs recherchent des secteurs susceptibles de générer des revenus. C’est une excellente nouvelle pour les sociétés américaines appelées Real Estate Investment Trusts (REIT), que la loi oblige à reverser 90% de leurs bénéfices annuels aux actionnaires.
En raison de cette exigence, les dividendes offerts par les REIT figurent parmi les plus intéressants pour les investisseurs.
Et le tableau est encore plus réjouissant si l’on observe le modèle économique de ces entreprises.
Les taux d’intérêt bas permettent aux REIT d’emprunter de l’argent à faible coût et d’acheter de nouveaux biens immobiliers.
Ensuite, en raison de la vigueur économique, ces biens peuvent se louer très cher.
La conjonction de ces faibles coûts d’emprunt et de ces revenus locatifs élevés produit donc un modèle économique très rentable… et très séduisant aux yeux des investisseurs, à l’heure actuelle. Alors il n’est pas étonnant que les actions des REIT aient évolué à la hausse, ces derniers mois.
Et récemment, notre Indicateur Jour de Prime a repéré l’un de ces REIT. Jetons un coup d’oeil sur les mouvements d’Essential Properties Realty Trust Inc. (EPRT), ci-dessous :
Comme vous pouvez le constater, ce REIT relativement récent évolue à la hausse, et nous constatons certaines activités sur options assez inhabituelles qui indiquent probablement qu’un accord de rachat pourrait déjà être à l’ordre du jour.
Lorsque j’ai vu EPRT apparaître sur notre Indicateur Jour de Prime, j’ai immédiatement songé à la conversation que j’avais eue avec les dirigeants de NNN.
Un « mariage » immobilier idéal
National Retail Properties se concentre sur de petits bâtiments individuels hébergeant des commerces de détail dans des zones très fréquentées.
Là, vous êtes peut-être inquiet, en lisant « commerce de détail« , vu la concurrence qu’Amazon livre à un grand nombre d’entre eux. Mais les bâtiments dans lesquels NNN investit ne sont pas touchés par la concurrence d’Amazon.
Il s’agit de stations-service, de restaurants Taco Bell, de garages de réparation de voiture et d’ateliers d’entretien…
Ces commerces de détail sont essentiels pour les consommateurs. Et vous ne pouvez pas commander la vidange de votre voiture sur Amazon.
Alors National Retail Properties détient un avantage, en possédant des sites de grande qualité qui sont fréquentés des dizaines (si ce n’est des centaines) de fois par jour. Et NNN recherche constamment des moyens lui permettant d’accroître cet avantage.
Et c’est là qu’intervient Essential Properties, qui fait à peu près la même chose !
Essential Properties se concentre exclusivement sur les biens immobiliers loués à un locataire unique. Autrement dit, la société possède de petits bâtiments qui hébergent des fast-foods et des stations-service, ainsi que d’autres biens immobiliers correspondant directement à la stratégie immobilière de NNN.
C’est un mariage potentiel idéal… Et en ce moment, notre Indicateur nous signale que quelque chose se passe en coulisse !
Je m’attends à découvrir d’un jour à l’autre qu’EPRT est en train de se faire racheter, et probablement par NNN.
Selon moi, le prix de rachat se situerait légèrement au-dessus des 30 $ par action.
Ce prix s’explique par l’optimisme croissant à l’égard des REIT, sur le marché. En gros, les actionnaires d’EPRT savent qu’ils ont une excellente carte en main. La société génère des bénéfices et offre un rendement de 3,7% actuellement. Les actionnaires n’accepteront pas une offre de rachat à moins de recevoir une forte prime en contrepartie de leurs actions.
Un prix de 30 $ – qui représenterait une prime de 26% pour les actionnaires – devrait faire l’affaire.
Cette offre de rachat pouvant être annoncée à tout moment, positionnons-nous avant qu’un communiqué de presse ne fasse décoller l’action EPRT.
Voici comment procéder…
Niveau 1 – Recommandation sur une action
Achetez Essential Properties Realty Trust Inc. (EPRT) au prix maximum de 25 $ par action.
C’est la façon la moins risquée de jouer cette carte.
Elle vous permet d’attendre indéfiniment qu’une offre de rachat se manifeste. En fait, vous pourriez réaliser des gains même si la société ne fait pas l’objet d’une offre de rachat.
L’inconvénient, c’est que les gains potentiels seront bien plus modestes que ceux que vous pourriez réaliser dans l’une des autres recommandations que je vous adresse aujourd’hui. Mais vous pourriez tout de même réaliser de meilleurs gains que les investisseurs moyens. Voilà pourquoi je vous recommande ce niveau, si vous n’aimez pas le risque.
Pour cette action, le prix de rachat que je cible sur le long terme est de 30 $, soit un gain de 26%, par rapport à son niveau actuel, qui se situe aux alentours des 23,75 $. Je recommanderai peut-être de vendre au-dessous du cours ciblé pour vous permettre d’encaisser vos gains.
Mon conseil :
Achetez Essential Properties Realty Trust Inc. (EPRT) au prix maximum de 25 $ par action.
Niveau 2 – Trade sur options modérément agressif
Cette recommandation est spéculative. Elle exploite le levier des options pour vous permettre de réaliser des gains plus importants. Une offre de rachat sur EPRT fera flamber le cours de l’option.
La valeur de cette option pourrait augmenter même si EPRT ne reçoit aucune offre de rachat. Dans les deux cas, il faudrait que cela se produise avant la date d’expiration de l’option. C’est une bonne stratégie, si vous comprenez le fonctionnement des options et que vous êtes prêt à prendre plus de risques pour réaliser des gains plus importants.
Ce contrat call est actuellement à 1,45 $ (bid à 1,40 $, ask à 1,50 $).
Si l’action EPRT atteint les 30 $, ces options vaudront au moins 5 $, ce qui représenterait un gain de 245%. Je recommanderai peut-être de vendre au-dessous de ce cours pour vous permettre d’encaisser vos gains plus rapidement.
Mon conseil :
Sur votre compte de courtage, trouvez l’option sur Essential Properties Realty Trust Inc. (EPRT) d’expiration le 17 avril 2020 et de strike 25 $.
- Code boursier : EPRT200417C00025000.
- Recherchez les options figurant sous le code EPRT.
- Sélectionnez la bonne date d’expiration : 17 avril 2020.
- Choisissez le strike de 25 $.
- Sélectionnez l’option « call » (option d’achat).
- Sélectionnez le nombre de contrats que vous voulez acheter. (Je recommande deux contrats, pour des questions de gestion de risque.)
- Une fois que vous avez sélectionné le bon contrat, cliquez sur « acheter ».
- Sélectionnez « limit order » (ordre à prix limite). Cela fixe le prix du trade.
- Utilisez un ordre à cours limité entre le bid (meilleur acheteur) et le ask (meilleur vendeur) du moment.
Lorsque vous ouvrirez vos écrans de courtage, le prix sera différent de celui mentionné précédemment (c’est normal, le marché bouge en permanence). Achetez au prix du marché du moment, entre le bid et le ask, mais pas au-dessus de 1,70 $.
Niveau 3 – Le trade Jour de Prime
Cette recommandation est la plus spéculative des trois, ce qui veut dire que les gains potentiels sont énormes mais que les risques sont considérables.
Si la société reçoit une généreuse offre de rachat avant la date d’expiration de l’option, vous pourrez réaliser un énorme gain du jour au lendemain.
En fait, si une offre de rachat est effectuée avant la date d’expiration de l’option, et qu’elle s’accompagne d’une prime d’environ 23% par rapport au cours actuel de l’action (ce qui donnerait 30 $ environ comme cible de prix pour l’action), cela vous permettra de réaliser un gain de 900%.
Un investissement de 100 $ (pour 2 contrats qui cotent actuellement à 0,50 $ l’unité) se transformerait alors en 1 000 $.
Mais il s’agit d’une stratégie très spéculative et risquée car le temps jusqu’à l’échéance est court et l’option a des chances d’expirer sans valeur (ce qui fait que vous perdrez toute votre mise), alors ne prenez pas la position si vous n’êtes pas à l’aise avec, et si vous la prenez, votre position doit être modeste, et ne misez que l’argent que vous pouvez vous permettre de perdre.
Mon conseil :
Achetez les options call sur Essential Properties Realty Trust Inc. (EPRT) d’expiration 15 novembre 2019 de strike 25 $ au prix actuel entre le bid et le ask.
- Code boursier : EPRT191115C00025000.
- Recherchez les options figurant sous le code EPRT.
- Sélectionnez la bonne date d’expiration : 15 novembre 2019.
- Choisissez le strike de 25 $.
- Sélectionnez l’option « call ».
- Sélectionnez le nombre de contrats que vous voulez acheter. (Je recommande deux contrats, pour des questions de gestion des risques.)
- Une fois que vous avez sélectionné le bon contrat, cliquez sur « acheter ».
- Sélectionnez « limit order » (ordre à prix limite). Cela fixe le prix du trade.
- Utilisez un ordre à cours limité entre le bid (meilleur acheteur) et le ask (meilleur vendeur) du moment.
Lorsque vous ouvrirez vos écrans de courtage, le prix sera différent de celui mentionné précédemment (c’est normal, le marché bouge en permanence). Achetez au prix du marché du moment, entre le bid et le ask, mais pas au-dessus de 0,70 $.
[NDR : Nous suivrons les recommandations de Niveaux 1 et 2 dans notre portefeuille-type mais pas le trade Jour de Prime. Nous vous enverrons régulièrement des updates concernant le trade sur options, si nécessaire.]
Notre Indicateur Jour de Prime nous signale qu’un accord est probablement déjà à l’ordre du jour. En rachetant EPRT, National Retail Properties récupèrerait plus de bâtiments à louer, ce qui lui permettrait d’avoir plus de bénéfices à redistribuer à ses actionnaires.
Mais même si aucun accord ne se matérialise, nous pouvons enregistrer une bonne performance sur ce trade.
Essential Properties continue de louer ses bâtiments à des prix très rentables, ce qui fait grimper ses profits, ses dividendes et le cours de son action.
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Zach Scheidt
Rédacteur en Chef, OPA Business Club
