Cher Nouveau Rentier,
« Ce n’est pas un problème d’utiliser ton argent… mais fais attention à ne pas dépenser plus que tu n’as. »
Ma fille a fait une grimace indiquant clairement que je soulignais une évidence.
Elle avait récemment ouvert son premier compte en banque, où elle déposait l’argent gagné en faisant du baby-sitting.
Elle avait aussi profité de sa toute nouvelle liberté financière pour faire quelques achats – des cadeaux pour la famille et des choses pour elle-même.
Je voulais m’assurer qu’elle ne se retrouverait pas dans le rouge. J’espère que sa mine exaspérée signifiait que je m’inquiétais pour rien.
C’est amusant de voir à quel point mon ado a rapidement compris le budget… alors que le concept reste entièrement étranger au gouvernement américain.
Même Donald Trump, un homme d’affaires qui avait promis de rendre le gouvernement plus responsable budgétairement parlant, semble avoir oublié les bases les plus simples de l’économie.
Voilà pourquoi je voudrais jeter un nouveau coup d’oeil à l’une de mes recommandations.
Il s’agit d’une société qui vous aide à tirer parti de la fièvre dépensière du gouvernement américain – et à gagner quelques dollars sur le dos de l’Oncle Sam.
Par ailleurs, cette entreprise a connu bien des changements depuis notre premier passage en revue… alors assurons-nous qu’elle reste le meilleur moyen de jouer l’irresponsabilité financière de Washington.
La Congrès US élimine son propre plafond de dette
Le 22 juillet, le président Trump a annoncé un accord avec le Congrès US sur un budget fédéral de 1 300 Mds$, permettant également d’éliminer le plafond de dette imposé au gouvernement.
Non seulement cette nouvelle législation augmentera le déficit budgétaire de Washington, mais elle permet aux politiciens d’emprunter autant d’argent qu’ils le souhaitent pour financer le manque à gagner.
Le gouvernement américain a réussi à « rouler » ses dettes bien plus longtemps que quiconque n’imaginait cela possible. Il finira cependant par atteindre un point où les choses ne pourront simplement plus durer.
À droite, on dira que la solution est de réduire les dépenses. À gauche, on dira que la réponse se trouve dans l’augmentation des impôts.
Franchement, vu le trou dans lequel se trouvent les États-Unis, il faut être réaliste : c’est un mélange des deux qui sera nécessaire. Les Américains pourraient donc bientôt se retrouver contraints de payer plus de taxes, tout en subissant une réduction de leurs services gouvernementaux.
Cela fait des années qui je m’inquiète de cette situation.
C’est aussi l’une des raisons pour lesquelles Office Properties Income Trust (OPI) figure dans notre portefeuille depuis que nous l’avons recommandée dans La Bible des Revenus lorsqu’elle s’appelait encore Government Properties Income Trust.
Devenez proprio de l’Oncle Sam
OPI est un REIT (Real Estate Investment Trust) : cela signifie que la société gagne de l’argent grâce à ses investissements immobiliers et qu’elle est légalement tenue de verser la majeure partie de ses revenus aux actionnaires.
À l’origine, cette société s’appelait Government Properties Income Trust (GOV).
Elle était spécialisée dans la location d’immeubles de bureaux aux agences gouvernementales américaines – qui sont peut-être les meilleurs locataires dont on puisse rêver.
Les gouvernements ont besoin d’endroits où faire travailler leurs employés, et louer des espaces de bureaux est plus rapide et plus économique que construire ou acheter de l’immobilier directement.
De nombreuses agences et institutions gouvernementales louent donc des bureaux et des bâtiments à des sociétés immobilières privées.
Évidemment, on parle là du gouvernement : il ne se soucie pas forcément d’efficacité budgétaire. Il a beaucoup d’argent des contribuables à sa disposition ; il n’a pas besoin de s’inquiéter du loyer.
Le gouvernement aime rester en place, par ailleurs, si bien qu’il verrouille des baux à long terme.
Enfin, avec l’appui du Trésor US, les agences fédérales ont peu de chances de manquer une mensualité et elles paieront toujours à temps.
L’achat de GOV semblait donc évident. La société touchait des chèques de ses locataires gouvernementaux, puis vous renvoyait la majeure partie de cet argent en dividendes légalement obligatoires.
En un sens, avoir GOV en portefeuille faisait de vous le proprio de l’Oncle Sam !
Cependant, après une série de transactions, GOV n’est plus le pure play sur les dépenses gouvernementales qu’il était.
C’est aussi l’un des rares perdants que nous ayons en portefeuille…
Un parcours difficile
L’un des principaux problèmes de GOV, c’était sa structure compliquée.
Je ne vais pas rentrer dans les détails, mais l’entreprise avait des parts dans un autre REIT, lequel avait à son tour des parts dans un autre REIT.
Une partie de ses revenus dépendait donc des performances d’une entreprise très éloignée de GOV.
Puis Donald Trump a été élu sur la promesse d’éliminer la bureaucratie galopante et de ralentir les dépenses de Washington. Tout à coup, un portefeuille rempli de baux gouvernementaux ne semblait plus aussi sûr.
En 2018, Government Properties Income Trust a donc annoncé un plan visant à fusionner avec une société appelée Select Income REIT (SIR). En janvier, le REIT nouvellement formé est entré à la cote sous le nom d’Office Properties Income Trust.
Cet accord a permis d’éclaircir la structure compliquée de la société. La fusion des portefeuilles des deux sociétés a également fourni un ensemble de propriétés bien diversifié.
La société possède désormais plus de 200 propriétés, soit le double de ce que GOV possédait à elle seule.
Si la plupart de ses revenus proviennent encore de baux gouvernementaux – 39% aux dernières nouvelles –, la société collecte également des loyers de la part de détaillants, entreprises de télécommunication, sociétés juridiques, cabinets de consultants et d’autres encore.
Ces changements ont fait des ravages sur le cours de l’action de la société, ce qui n’a rien d’étonnant. Ses dividendes ont également beaucoup souffert.
Ce qui était autrefois évident exige désormais un raisonnement un peu plus critique…
OPI : les arguments « pour »
On ne va pas nier qu’à ce jour, GOV, devenu OPI, s’est montré décevant. La réduction massive de son dividende aurait dû être la goutte d’eau faisant déborder le vase.
Mais je pense que cette position vaut d’être conservée encore un peu.
Pour commencer, la fusion a donné à la société le coup de pouce dont elle avait besoin – nettoyant sa structure, diversifiant son portefeuille et améliorant considérablement son cash-flow.
Certes, la réduction du dividende a fait mal… Mais, à dire vrai, ces versements étaient aussi un peu trop généreux. Ils sont désormais à un niveau plus soutenable.
Qui plus est, grâce à la fusion, pas moins de 77% des baux d’OPI n’expirent pas avant 2022 ou après. Sur ceux-ci, 57% sont en place pour durer au-delà de 2024.
Nous avons donc au moins cinq bonnes années de revenus solides, sur lesquels nous pouvons compter.
Il y a un signal d’alerte potentiel : OPI a beaucoup de dettes, ce qui n’est pas surprenant compte tenu du fait que ses profits viennent de propriétés immobilières considérables.
La direction s’est toutefois engagée à vendre ses actifs pour rembourser ses prêts. Elle a d’ailleurs vendu en juin deux de ses propriétés pour 21,9 M$, versés à son passif.
Même avec cette dette, les actions d’OPI s’échangent encore à un cours inférieur à sa valeur comptable. En d’autres termes, la valeur totale des actifs de la société dépasse la valeur de ses actions.
Pour dire les choses autrement encore, si l’entreprise faisait faillite et vendait tous ses actifs pour rembourser ses dettes, il resterait encore de l’argent – ce qui est bon signe.
Enfin, les actions se sont bien remises depuis que l’entreprise a lissé les derniers couacs liés à la fusion. À ce stade, les investisseurs les plus nerveux se sont débarrassés de leurs actions, ne laissant que les plus fidèles, qui restent satisfaits de la situation.
Il faudrait un choc considérable pour ébranler leur confiance dans le titre.
Du point de vue technique, je vois un support à 26 $. Cela signifie que que le titre ne devrait pas descendre sous les 26 $ – sauf si l’entreprise annonce de mauvaises nouvelles.
Cette marge de baisse limitée est probablement le meilleur argument pour conserver la valeur.
Prudence à l’achat
Le fait est qu’il n’y a aucune raison d’encaisser une perte en vendant nos actions OPI aujourd’hui. Les difficultés de la société sont désormais derrière elle, de sorte que je ne pense pas que son prix chutera beaucoup plus.
Même si elle fait des erreurs, sa valeur comptable réduite devrait fournir un plancher solide pour toute perte.
Il y a aussi des raisons de voir les actions grimper. Le titre rapporte actuellement 8,44%, ce qui semblera irrésistible si la Réserve fédérale réduit ses taux d’intérêts comme prévu.
Les investisseurs à la recherche de meilleurs rendements pour leur argent pourraient faire grimper le cours d’OPI.
Au pire, les actions pourraient rester dans un canal étroit pendant plusieurs mois. Mais tant qu’OPI continue à verser des dividendes constants, vous récupérerez tout argent que vous auriez perdu.
Qui plus est, la plupart des clients de la société ont des baux verrouillées pour les cinq années qui viennent, voire plus : ces dividendes ne devraient donc pas être en danger.
Ainsi, si vous êtes positionné sur OPI, soyez patient. Avec le temps, nous clôturerons sur un gain.
Si vous n’êtes pas encore positionné, en revanche, il ne devrait pas y avoir beaucoup de risque à le faire maintenant. Simplement, n’y consacrez pas trop d’argent, au cas où ces signaux d’alerte se réallumeraient.
Avec un peu de chance, vous profiterez d’une belle hausse. Au pire, vous collecterez un joli flux de revenus.
Je vous conseille de vous positionner tant que la valeur cote sous les 30 $.
MON CONSEIL :
Si vous n’êtes pas encore positionné sur Office Properties Income Trust (OPI), vous pouvez acheter jusqu’à 30 $.
Je vous recontacterai prochainement !
Longue vie à vos revenus !
Zach Scheidt
Rédacteur en Chef
