Le bien : Investissement de rendement
Rendement brut potentiel : 12,32% par an
Loyers mensuels : 5 750 €
Remboursement estimé* :
3 381,21 €/mois sur 15 ans
2 648,51 €/mois sur 20 ans
Cash-flow mensuel estimé* :
2 368,79 €/mois sur 15 ans
3 101,49 €/mois sur 20 ans
Prix de vente : 560 000 €
Surface exploitable : 800 m²
Coût au m² : 700 €
Localisation : Château-Salins (Moselle – 57170)
Résumé : Notre opportunité de ce jeudi ne se rencontre pas tous les jours dans une carrière d’investisseur immobilier. Pensez-donc : cette annonce est l’occasion de posséder votre propre résidence !
L’immeuble, situé à Château-Salins (Moselle) près du lycée agricole, se compose de 23 logements meublés. Tous les lots sont équipés de façon standard (lits, chaises, bureaux, étagères, frigidaires et plaques de cuisson) et disposent chacun d’une possibilité de garer un véhicule dans le parking commun.
Au prix du marché, les studios peuvent être loués entre 250 et 300 € par mois, ce qui représente des revenus annuels potentiels entre 69 000 € et 82 800 € (soit une rentabilité brute entre 12,32% et 14,78%). Vous pourrez de ce fait augmenter la rentabilité du bien, qui est actuellement de l’ordre de 10%, au fur et à mesure du remplacement des locataires.
A dossier exceptionnel, quelques considérations exceptionnelles : cet investissement doit s’envisager comme une entreprise en miniature.
Lors du montage de votre dossier, n’oubliez pas de compter l’intégralité des dépenses : emprunt immobilier bien sûr, mais aussi droits de mutation, provisions pour travaux pour maintenir 23 appartements en bon état, et autres frais de gestion. Côté revenus, n’oubliez pas de compter la vacance locative.
Ma botte secrète ? Pour rassurer le banquier, je lui présente systématiquement des dossiers avec une vacance surestimée (par exemple 20%, pour un bien de ce type). C’est alors lui, lors de l’étude du plan de financement, qui en vient à jouer le rôle de l’optimiste lors de la négociation… Rien de tel pour faciliter l’obtention d’un prêt !
De même, posez vous la question de la gestion de ces 23 lots. Vous pouvez tout à fait décider de débuter une carrière de bailleur et vous en occuper à plein temps.
A l’opposé, si la gestion ne vous intéresse pas, vous pouvez vous tourner vers une agence immobilière qui s’occupera des tâches quotidiennes.
Pensez dans ce cas à négocier très fortement les honoraires et à faire jouer la concurrence : un contrat de cette taille est du pain bénit pour les agences.
Les plus : Opportunité rare. Rentabilité actuelle de plus de 10% pouvant monter jusqu’à 14,78%. Studios tous loués.
(*) Le remboursement du crédit est estimé sur la base d’un financement de la valeur du bien hors frais de notaire, avec un taux annuel de 1,12 % sur 15 ans et 1,29 % sur 20 ans (hors assurance).
Pour retrouver cette offre, c’est par ici :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1724495574.htm/
Bonne chasse !
Alexandre Lauzier
