Cher Lecteur,
Dernièrement, j’ai appris que ma ville natale était l’une de ces villes dites « 18-hour city« , désormais, aux États-Unis…
Vous aimeriez peut-être vivre dans l’une d’elles, vous aussi…
D’ailleurs, le simple fait qu’elles existent pourrait déclencher une offre de rachat sur la société que je vais vous recommander aujourd’hui.
Bon, vous vous demandez certainement ce que c’est, cette mystérieuse histoire de « 18-hour city« .
À vrai dire, je ne l’ai découvert moi-même qu’en commençant à faire des recherches sur l’opportunité de cette semaine.
Apparemment, c’est un terme en vogue, sur le marché de l’immobilier. Et notre Indicateur Jour de Prime a repéré une société qui se concentre exclusivement sur ces zones spécifiques des États-Unis.
Et si j’en crois ce que j’ai vu, pour l’instant, elle est mûre pour une offre de rachat juteuse.
Si vous jouez correctement cette carte, vous pourriez réaliser un énorme gain d’ici fin novembre !
Alors je vais tout vous dire…
L’attrait des « 18-hour cities »
On dit que New York est une ville qui ne dort jamais.
D’autres villes telles que Los Angeles, Boston et Chicago opèrent également 24 heures sur 24, 7 jours sur 7.
Certaines personnes adorent ce rythme effréné, sachant qu’il y a toujours quelque chose à faire à n’importe quelle heure.
Mais pas moi. Personnellement, je suis simplement heureux de vivre dans une ville offrant tous les services et possédant une équipe de basket professionnelle.
Je n’ai pas besoin de me divertir ou d’avoir tout un choix de restaurants à ma disposition à trois heures du matin.
Apparemment, je ne suis pas le seul dans ce cas. Alors les acteurs de l’immobilier ont inventé un terme qui décrit bien ce que nous recherchons : la fameuse « 18-hour city« , une ville qui ne tourne pas 24 heures sur 24 mais seulement 18 heures par jour !
Cela correspond à une zone métropolitaine disposant d’un marché de l’emploi en bonne santé et où l’immobilier est abordable. Ces villes possèdent également d’excellents restaurants, hôtels et lieux de divertissement tels que des théâtres et des stades.
La différence, c’est que contrairement aux 24-hour cities, la vie y est un peu plus calme pendant la nuit.
Ces villes sont très recherchées, désormais, par la vague des millennials [NDR : génération « Y », née dans les années 1980] qui fondent des familles et se situent au moment idéal de leur carrière. Alors il est logique que ces villes renferment l’un des marchés de l’immobilier commercial les plus porteurs au monde.
Après tout, les gens qui achètent des maisons dans ces zones très recherchées ont besoin d’endroits où travailler. Et les entreprises qui se développent ont besoin d’espace pour tous les nouveaux salariés qui affluent dans leur ville.
Rappelez-vous cependant que les sociétés sont rarement propriétaires des sites où elles exercent leurs activités. Il est bien plus économique de les louer à quelqu’un d’autre.
Les sociétés peuvent déduire les frais de loyer, et disposent de davantage de flexibilité si l’espace qu’elles occupent devient trop petit.
Alors c’est un moment particulièrement approprié pour se positionner sur le marché de la location d’espaces commerciaux… Et voilà pourquoi la toute dernière société repérée par notre Indicateur Jour de Prime a attiré mon attention.
Et il semblerait que cette société soit prête à recevoir une offre de rachat exaltante, et susceptible de vous rapporter gros en très peu de temps !
Le REIT que nous allons intégrer dans notre liste
City Office REIT Inc. (CIO) possède et gère des immeubles de bureaux dans ces villes recherchées, et génère de la trésorerie grâce aux loyers qu’elle perçoit sur ses contrats de bail.
Jusqu’à présent, cette année, l’action a progressé de plus de 40%, dans un contexte où la valeur de ses biens immobiliers a augmenté.
Elle signe de plus en plus de contrats de bail à Atlanta, à Dallas, à Seattle, à Denver et à Orlando (entre autres) à des prix très attractifs.
Mais même avec cette forte hausse, l’action peut encore énormément augmenter.
Et ce n’est pas uniquement parce que la valeur des sites immobiliers de l’entreprise continue de grimper et que de nouveaux locataires signent des contrats de bail.
C’est également parce qu’il semblerait que CIO fasse l’objet de négociations de rachat !
Il serait logique que la société soit rachetée, si l’on considère les marchés lucratifs sur lesquels elle opère.
Comme je l’ai indiqué plusieurs fois, les investisseurs du secteur du capital-investissement (private equity) – ce mastodonte – ont plus de de 2 400 Mds$ à investir.
Et l’acquisition d’une grande société immobilière telle que CIO serait un excellent moyen de s’implanter dans un segment attractif du marché immobilier, tout en générant aussitôt des recettes issues des contrats de bail existants.
Si une société de private equity rachetait CIO, elle pourrait laisser l’entreprise totalement intacte. CIO continuerait à louer des biens à la génération Y qui s’installe et la société de private equity pourrait simplement encaisser les profits sans rien faire.
Alors il n’est pas surprenant que notre Indicateur Jour de Prime signale que des pourparlers de négociation sont peut-être déjà en cours, à huis clos.
Comme d’habitude, la première question venant à l’esprit est la suivante : « À quel prix l’action pourrait-elle être rachetée ? »
Un gros indice concernant le prix de rachat potentiel
Les sociétés telles que CIO se négocient habituellement selon un multiple de leurs dividendes.
Autrement dit, les investisseurs achètent souvent ce type d’action en se basant précisément sur la quantité de revenus qu’ils perçoivent chaque année sur ces actions.
Par exemple, à l’heure actuelle, les investisseurs achètent l’action de Boston Properties (BXP) au prix de 126 $. Ils perçoivent un dividende annuel de 3,80 $ par action détenue. Nous disons donc que cette action offre un rendement de 3%.
En revanche, CIO offre un rendement de 6,6%, à l’heure actuelle. Cela veut dire que cette action est bon marché, comparée au revenu que l’entreprise rapporte à ses actionnaires.
Je ne pense pas que l’action pourrait être rachetée pour un rendement de 3% tel que celui de BXP. Mais je m’attendrais bel et bien à une évaluation beaucoup plus proche de ce niveau. Une société de private equity pourrait facilement payer un prix qui correspondrait à un rendement de 4%, soit relativement peu, comparé aux profits que pourrait réaliser l’acquéreur à mesure que de nouveaux contrats de bail seraient signés.
Et selon un rendement de 4%, le cours que nous ciblons dans la perspective d’un rachat de CIO serait de 23,50 $, soit 65% de plus que son niveau actuel.
Alors face à un marché de l’immobilier aussi recherché, et au fait que notre Indicateur Jour de Prime nous signale qu’un accord est probablement en cours de négociation en ce moment même, profitons de cette opportunité.
Voici comment procéder…
Niveau 1 – Recommandation sur une action
Achetez City Office REIT Inc. (CIO) au prix maximum de 15,50 $ par action.
C’est la façon la moins risquée de jouer cette carte.
Elle vous permet d’attendre indéfiniment qu’une offre de rachat se manifeste. En fait, vous pourriez réaliser des gains même si la société ne fait pas l’objet d’une offre de rachat.
L’inconvénient, c’est que les gains potentiels seront bien plus modestes que ceux que vous pourriez réaliser dans l’une des autres recommandations que je vous adresse aujourd’hui. Mais vous pourriez tout de même réaliser de meilleurs gains que les investisseurs moyens. Voilà pourquoi je vous recommande ce niveau, si vous n’aimez pas le risque.
Pour cette action, le prix de rachat que je cible sur le long terme est de 23,50 $, soit un gain de 65%, par rapport à son niveau actuel, qui se situe aux alentours des 14 $. Je recommanderai peut-être de vendre au-dessous du cours ciblé pour vous permettre d’encaisser vos gains.
Mon conseil :
Achetez City Office REIT Inc. (CIO) au prix maximum de 15,50 $ par action.
Niveau 2 – Trade sur options modérément agressif
Cette recommandation est spéculative. Elle exploite le levier des options pour vous permettre de réaliser des gains plus importants. Une offre de rachat sur CIO fera flamber le cours de l’option.
La valeur de cette option pourrait augmenter même si CIO ne reçoit aucune offre de rachat. Dans les deux cas, il faudrait que cela se produise avant la date d’expiration de l’option. C’est une bonne stratégie, si vous comprenez le fonctionnement des options et que vous êtes prêt à prendre plus de risques pour réaliser des gains plus importants.
Ce contrat call est actuellement à 0,80 $ (bid à 0,75 $, ask à 0,85 $).
Si l’action CIO atteint les 23,50 $, ces options vaudront au moins 8,50 $, ce qui représenterait un gain de 962%. Je recommanderai peut-être de vendre au-dessous de ce cours pour vous permettre d’encaisser vos gains plus rapidement.
Mon conseil :
Sur votre compte de courtage, trouvez l’option sur City Office REIT (CIO) d’expiration le 17 avril 2020 et de strike 15 $.
- Code boursier : CIO200417C00015000.
- Recherchez les options figurant sous le code CIO.
- Sélectionnez la bonne date d’expiration : 17 avril 2020.
- Choisissez le strike de 15 $.
- Sélectionnez l’option « call » (option d’achat).
- Sélectionnez le nombre de contrats que vous voulez acheter. (Je recommande deux contrats, pour des questions de gestion de risque.)
- Une fois que vous avez sélectionné le bon contrat, cliquez sur « acheter ».
- Sélectionnez « limit order » (ordre à prix limite). Cela fixe le prix du trade.
- Utilisez un ordre à cours limité entre le bid (meilleur acheteur) et le ask (meilleur vendeur) du moment.
Lorsque vous ouvrirez vos écrans de courtage, le prix sera différent de celui mentionné précédemment (c’est normal, le marché bouge en permanence). Achetez au prix du marché du moment, entre le bid et le ask, mais pas au-dessus de 1,10 $.
Niveau 3 – Le trade Jour de Prime
Cette recommandation est la plus spéculative des trois, ce qui veut dire que les gains potentiels sont énormes mais que les risques sont considérables.
Si la société reçoit une généreuse offre de rachat avant la date d’expiration de l’option, vous pourrez réaliser un énorme gain du jour au lendemain.
En fait, si une offre de rachat est effectuée avant la date d’expiration de l’option, et qu’elle s’accompagne d’une prime d’environ 65% par rapport au cours actuel de l’action (ce qui donnerait 23,50 $ environ comme cible de prix pour l’action), cela vous permettra de réaliser un gain de 2 025%.
Un investissement de 80 $ (pour 2 contrats qui cotent actuellement à 0,40 $ l’unité) se transformerait alors en 1 700 $.
Mais il s’agit d’une stratégie très spéculative et risquée car le temps jusqu’à l’échéance est court et l’option a des chances d’expirer sans valeur (ce qui fait que vous perdrez toute votre mise), alors ne prenez pas la position si vous n’êtes pas à l’aise avec, et si vous la prenez, votre position doit être modeste, et ne misez que l’argent que vous pouvez vous permettre de perdre.
Mon conseil :
Achetez les options call sur City Office REIT (CIO) d’expiration 15 novembre 2019 de strike 15 $ au prix actuel entre le bid et le ask.
- Code boursier : CIO191115C00015000.
- Recherchez les options figurant sous le code CIO.
- Sélectionnez la bonne date d’expiration : 15 novembre 2019.
- Choisissez le strike de 15 $.
- Sélectionnez l’option « call ».
- Sélectionnez le nombre de contrats que vous voulez acheter. (Je recommande deux contrats, pour des questions de gestion des risques.)
- Une fois que vous avez sélectionné le bon contrat, cliquez sur « acheter ».
- Sélectionnez « limit order » (ordre à prix limite). Cela fixe le prix du trade.
- Utilisez un ordre à cours limité entre le bid (meilleur acheteur) et le ask (meilleur vendeur) du moment.
Lorsque vous ouvrirez vos écrans de courtage, le prix sera différent de celui mentionné précédemment (c’est normal, le marché bouge en permanence). Achetez au prix du marché du moment, entre le bid et le ask, mais pas au-dessus de 0,60 $.
[NDR : Nous suivrons les recommandations de Niveaux 1 et 2 dans notre portefeuille-type mais pas le trade Jour de Prime. Nous vous enverrons régulièrement des updates concernant le trade sur options, si nécessaire.]
L’acquisition de CIO offrirait à une société de capital-investissement un excellent moyen de faire fructifier ses fonds, tout en percevant immédiatement des revenus.
Notre Indicateur Jour de Prime nous signale qu’un accord est probablement déjà à l’ordre du jour.
Mais même si aucun accord ne se matérialise, nous pouvons enregistrer une bonne performance sur ce trade.
City Office va continuer à percevoir des revenus de ses locataires, et la vigueur du marché de l’immobilier va faire grimper la valeur de ses biens.
Pour que toujours vos revenus croissent !
Zach Scheidt
Rédacteur en Chef, OPA Business Club
