Cher lecteur,
Comme aime à le préciser mon collègue Zach Scheidt (des bureaux américains des Publications Agora) avec qui j’échange régulièrement, l’investissement de style « value » revient en force ces derniers temps.
Il ne tire pas cette conclusion de son chapeau magique mais de l’analyse des prises de position et déclarations des gestionnaires de fonds de Wall Street qu’il suit. La raison pour laquelle l’avis de ces traders compte est que leurs fonds ont surperformé le S&P 500 depuis des décennies.
Les investisseurs de style valeur ont traversé une période difficile au cours de la dernière décennie, qui a été la pire période de sous-performance par rapport aux actions de croissance depuis la Grande Dépression (la période qui s’étend de la crise de 1929 à 1939).
Le cycle actuel de progression des actions de croissance a été particulièrement intimidant pour tous les investisseurs qui sont axés sur la valeur. Ce type d’investissement « value » n’a plus la cote depuis environ 12 ans, en raison d’une phase prolongée de domination des actions « growth » (de croissance)….
Historiquement, les actions value dans le monde ont tendance à gagner plus souvent qu’elles ne perdent, dépassant les actions de croissance sur des intervalles mobiles de 5 ans environ 55% du temps, pour atteindre 70% du temps sur des intervalles mobiles de 10 ans.
Cela n’est pas un résultat assez fiable pour la plupart des investisseurs, mais c’est un bon point de départ pour analyser les probabilités et les forces en présence. Notons que la dernière décennie a été l’une des pires pour la value.
Un investissement axé sur la valeur (qui n’est en fait qu’un bon principe de placement qui vise à acheter de la croissance à un prix raisonnable) ne signifie pas nécessairement que vos actions sont en baisse. Songez à tous les excellents REITs et actions de rendement sur lesquels nous sommes intervenus ces derniers mois.
Aujourd’hui nous allons nous intéresser à un « roi des dividendes » : le REIT Federal Realty Trust (FRT) qui a des fondamentaux et un historique impressionnant, et qui fait partie du S&P 500.
Une performance managériale impressionnante
Donald Wood, le PDG de FRT depuis 17 ans, a chapeauté une équipe de direction chevronnée qui a obtenu des résultats remarquables au fil du temps :
- croissance du bénéfice d’exploitation net de 4% en taux de croissance annuel composé au cours des 10 dernières années (environ 1% de plus que dans l’ensemble du secteur des REITs) ;
- baisse limitée du FFO par action de 9% pendant la crise de 2008 (ses pairs ont enregistré des baisses de 40% à 80% du FFO) ;
- croissance du FFO par action chaque année depuis 2010 ;
- plus longue période de croissance des dividendes de tout l’univers des REITs, une impressionnante période de 52 ans.
Ce dernier point (croissance sur plus de 50 ans des dividendes, y compris à travers de nombreuses crises économiques et financières) est tout à fait remarquable car aucun autre REIT sur terre ne l’a réalisé.
Source : présentation aux investisseurs
Pendant la crise financière, 87 % des REITs ont dû réduire leurs dividendes en raison d’un endettement excessif. Mais FRT a toujours maintenu un bilan sain, de sorte que l’entreprise était à l’abri de la crise de la dette.
Ce succès a été récompensé à juste titre par le marché. Depuis que l’équipe de direction actuelle a pris la relève en 2003, FRT a produit un rendement total annuel de 13,2%, surpassant les REITs en général de 3% par année, le S&P 500 de 4,2%. Cela représente également le double du rendement de ses pairs : les REITs de centres commerciaux.
Des locaux de magasins situés dans les meilleurs endroits des Etats-Unis
Les centres commerciaux de FRT sont extrêmement bien situés.
Ils sont implantés dans les régions qui possèdent les meilleures données démographiques, avec une densité de population autour de ses centres commerciaux d’environ 40% plus élevée que la moyenne des autres REITs du secteur, et un revenu médian des ménages de 20% supérieur.
16% du résultat d’exploitation de FRT provient de la Silicon Valley, littéralement la partie la plus riche du pays.
Le reste provient d’autres régions riches et densément peuplées du pays : Chicago, Boston, New-York, Philadelphie, Washington D.C., Miami, Los Angeles.
Par ailleurs, force est de constater que le désastre annoncé des centres commerciaux à cause de la concurrence du commerce en ligne ne se produit pas.
L’illustration ci-dessus issue de la présentation aux investisseurs montre que les ouvertures de nouveaux magasins dépassent de 6 000 les fermetures et faillites sur l’année 2019.
Les fermetures de magasins ne sont que la destruction créatrice qui a toujours été au cœur du capitalisme.
Miser sur notre premier REIT (et le meilleur) dans le secteur des centres commerciaux ne pose donc aucun problème en soi.
Un bilan en béton armé permet un coût de financement très bas
De plus, FRT possède de loin le plus solide bilan de son secteur (dette nette sur capitalisation de 24% contre 36% en moyenne pour le secteur, et dette nette sur EBITDA de 5,3 contre 5,8 en moyenne pour le secteur) :
Source : présentation aux investisseurs
Son ratio de levier financier n’est que de 4,3. C’est l’un des plus bas de tous les REITs en Amérique, dans tous les secteurs.
C’est ce bilan en béton armé qui permet à FRT d’emprunter à un taux d’intérêt moyen de 3,8% pendant 11 ans, assurant la rentabilité de ses projets de redéveloppement.
FRT a récemment vendu 100 millions de dollars d’obligations à 10 ans à un taux d’intérêt de seulement 2,7%, ce qui démontre la capacité de son bilan de notation à faire baisser encore plus ses frais d’intérêt.
Performance boursière historique époustouflante
De 1988 à 2005, FRT a sous-performé le S&P 500, qui était dominé par le secteur technologique.
Ce sont 17 ans de sous-performance qui ont fait que beaucoup d’investisseurs ont été convaincus que la croissance achetée à n’importe quel prix, et non des dividendes sûrs et croissants achetés à des valorisations attrayantes, était la meilleure stratégie.
Source : présentation aux investisseurs
Depuis le début de l’année 2019, l’action FRT a sensiblement sous-performé le reste du marché : elle n’a progressé que de 11,3% environ alors que l’ETF du secteur des REITs (VNQ) a progressé de 23,6% et le S&P 500 de 24,8%.
Cela rend sa valorisation actuelle attractive.
En conclusion, FRT est le REIT de centres commerciaux de la plus haute qualité en Amérique, avec la meilleure équipe de direction, le meilleur accès à des capitaux à faible coût, et l’un des dividendes les plus sûrs et croissants dans tout l’univers des REITs.
Cela en fait un excellent investissement de type value, étant donné les fondamentaux de l’entreprise décrits plus hauts.
Et grâce à notre stratégie sur options, nous n’allons pas acheter ce REIT au prix actuel déjà attrayant, nous allons obtenir un revenu avec une marge à la baisse de 19,4% par rapport au prix actuel !
MON CONSEIL : nous tentons de vendre le put suivant sur Federal Realty Trust (FRT) :
FRT MAY2020 105 P (Put d’expiration 15 mai 2020 et de strike 105$). La prime de ce put est actuellement aux environs de 0,55$ (bid à 0,40$ et ask à 0,65$). Mettez un prix limite à 0,65$.
Lorsque vous vendez des puts FRT MAY2020 105 P, vous acceptez d’acheter des actions FRT à 105$ l’action, mais seulement si FRT se négocie au-dessous de ce niveau lorsque les contrats expireront le 15 mai prochain.
Le put est actuellement hors de la monnaie (marge de plus de 19% entre le prix actuel de l’action et le strike).
Interactive Brokers (ou Lynx) requiert 15% de marge pour ce genre de transaction, c’est-à-dire que le broker exige que vous ayez sur votre compte au moins 15% de la somme que vous devriez débourser pour acheter les actions si les puts étaient exercés.
Nous allons vendre 3 contrats puts dans le portefeuille type. Cela représente un revenu de 195$ (0,65$ x 300).
Je considère que la somme immobilisée est de 4 725$ (15% x 10 500 x 3 = marge requise par le courtier).
Je vous rappelle que pour ce genre de trades de revenus (différents de l’achat moins cher avec des puts proches de la monnaie), vous n’avez pas à avoir sur votre compte 10 500 x 3 = 31 500$, mais uniquement 15% de cette somme (4 725$). C’est tout l’intérêt d’un compte sur marge.
Combien de contrats devez-vous vendre en fonction de la taille de votre portefeuille ?
Nous recommandons ici de vendre 3 contrats. Ceci est valable pour un portefeuille d’environ 100 000$.
Si vous avez une taille de portefeuille différente, appliquez simplement une règle de 3 pour connaître le nombre adéquat de contrats à partir de cette référence.
Ainsi, si votre portefeuille est de 60 000$ environ, vous allez vendre 2 contrats.
Action à mettre en œuvre via la plateforme de votre courtier :
- Identifiez les puts FRT MAY2020 105 P
Le symbole est FRT200515P00105000, mais vous pouvez aussi passer par la chaîne d’options tel qu’expliqué dans nos guides (clic droit sur la ligne FRT, « option trader », puis choix du bon put dans la chaîne d’options)
- Assurez-vous de choisir la bonne échéance (15 mai 2020)
- Choisissez le prix d’exercice de 105$.
- Sélectionnez options « PUT » (options de vente)
- Sélectionner le nombre de contrats à vendre (Pour le portefeuille de Loyers Garantis nous vendons 3 contrats)
- Une fois que vous avez le bon contrat, cliquez sur « Vendre »
- Sélectionnez « ordre à cours limité ». Ceci détermine le prix de la transaction. Placez le prix limite à 0,65$.
- Réglez la validité de l’ordre sur GTC (Good Till Cancelled)
- Cliquez sur « vendre » pour transmettre l’ordre.
N’oubliez pas de mettre de côté (= détenir sur votre compte en cash) 15% de 10 500$ pour chaque contrat put que vous vendez.
C’est tout pour aujourd’hui.
Je reviendrai vers vous d’ici une semaine environ.
Rendement vôtre,
Gaël
Divulgation légale : Je suis personnellement long sur les actions suivantes : APLE, CIO, CXW, DEA, DOC, EPD, OPI, IRM, court put sur les actions suivantes : CONE, OHI, VNQ, IIPR, IRM, ABR, DEA, ENB, LAND, NRZ, VTR, LMRK, OXY, VFF, OUT et court call sur l’action suivante : VTR. J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime ma propre opinion. Je n’ai aucune relation d’affaires avec une société dont les actions sont mentionnées dans cet article.
