Cher lecteur,
Les gains sont certes grisants, mais ce n’est pas par addiction que nous allons aujourd’hui retourner vers un REIT qui nous a déjà rapporté 1 120 $ de primes d’options par le passé. C’est la raison, l’analyse et la réflexion qui vont nous rapporter aujourd’hui 320 $ supplémentaires.
Le sous-jacent dont je parle, les plus anciens abonnés l’auront peut-être deviné, est Innovative Industrial Properties (IIPR), un REIT à petite capitalisation qui se concentre sur l’acquisition et la gestion de propriétés spécialisées louées à des cultivateurs de cannabis à usage médical.
Le portefeuille d’IIPR ne cesse de croître (depuis l’unique propriété lors de l’introduction en Bourse du REIT en 2016), avec désormais 49 propriétés réparties dans 14 États, qui ont tous légalisé la culture de la marijuana.
Pour information, 33 États ont légalisé l’usage médical de la marijuana et 11 États ont légalisé le cannabis à usage récréatif, tandis que tous les cas d’usage restent illégaux au niveau fédéral…
Voici la carte de répartition des locaux d’IIPR :
Source : Présentation aux investisseurs
IIPR acquiert des propriétés et conclut des contrats de bail triple net avec des durées de 15 à 20 ans en moyenne. Le « bail triple net » signifie que les locataires paient toutes les dépenses liées à la gestion de la propriété : impôts fonciers, assurance et entretien.
La tendance étant à l’augmentation constante de la consommation de marijuana légale, et le risque d’un retour en arrière au niveau de la législation étant quasi-nul (les découvertes médicales allant dans le sens des bienfaits du cannabis étant de plus en plus nombreuses), la forte croissance d’IIPR devrait se poursuivre.
Ce profil « entreprise de croissance » implique que certains ratios financiers du REIT sont assez élevés, comme le multiple Price/FFO de 38x, soit près de deux fois la moyenne du secteur des REITs.
Cependant, il est important de noter que IIPR a pu poursuivre sa stratégie d’acquisition agressive sans s’endetter de manière excessive. En fait, IIPR fait bien mieux que ses pairs dans ce domaine, avec un ratio Dette/EBITDA de 2,9x et un ratio d’endettement de 13%, alors que la moyenne du secteur des REITs est d’environ 4,6x et 30% respectivement.
En bref, les principaux points positifs du dossier sont les suivants :
– Un secteur en forte croissance : le marché du cannabis médical va selon les analystes doubler d’ici 5 ans, passant de 17 Mds$ en 2020 à 30 Mds$ en 2025.
– L’équipe de direction d’IIPR est très expérimentée, son passé professionnel n’étant pas dans le secteur du cannabis, mais celui des REITs.
– Une offre unique : IIPR propose une solution unique et solide aux cultivateurs de cannabis qui, par ailleurs, ne peuvent pas avoir accès à l’emprunt bancaire à cause des restrictions de l’activité au niveau fédéral.
– Un faible endettement dû à une stratégie de levée de capitaux plutôt que d’emprunts bancaires pour financer les acquisitions de propriétés.
Du côté des points négatifs, nous pouvons mentionner :
– La faible qualité de crédit des locataires : ces derniers sont en général des start-ups du secteur du cannabis, avec peu d’historique opérationnel, et pas encore de profitabilité pour certaines d’entre elles.
– Une grande concentration des locataires : IIPR tire 50% de ses revenus de 5 principaux locataires, et ces derniers sont tous soumis aux mêmes risques réglementaires et macroéconomiques.
– Risque réglementaire : si le cannabis venait à être légalisé au niveau fédéral (ce qui n’est pas d’actualité du tout vu les forces conservatrices en présence), l’avantage compétitif d’IIPR diminuerait car les options de financement deviendraient plus nombreuses pour les cultivateurs.
Les paramètres globaux sont largement davantage haussiers que baissiers, et même si le dossier est quelque peu spéculatif, cela vaut largement la peine de miser dessus.
Surtout que comme à notre habitude, nous prenons une belle marge d’erreur à la baisse (18%) sur ce trade.
Voici ci-dessous la marche à suivre :
MON CONSEIL : nous vendons le put suivant sur Innovative Industrial Properties (IIPR) :
IIPR APR2020 70 P (Put d’expiration 17 avril 2020 et de strike 70 $). La prime de ce put est actuellement aux environs de 0,80 $ (bid à 0,70 $ et ask à 0,85 $).
Lorsque vous vendez des puts IIPR APR2020 70 P, vous acceptez d’acheter des actions IIPR à 70 $ l’action – mais seulement si IIPR se négocie au-dessous de ce niveau lorsque les contrats expireront le 17 avril prochain.
Le put est actuellement hors de la monnaie (marge de plus de 18% entre le prix actuel de l’action et le strike).
Interactive Brokers (ou Lynx) requiert 15% de marge pour ce genre de transaction, c’est-à-dire que le broker exige que vous ayez sur votre compte au moins 15% de la somme que vous devriez débourser pour acheter les actions si les puts étaient exercés.
Nous allons vendre 4 contrats puts dans le portefeuille type. Cela représente un revenu de 320 $ (0,80 $ x 400).
Je considère que la somme immobilisée est de 4 200 $ (15% x 7 000 x 4 = marge requise par le courtier).
Je vous rappelle que pour ce genre de trades de revenus (différents de l’achat moins cher avec des puts proches de la monnaie), vous n’avez pas à avoir sur votre compte 7 000 x 4 = 28 000 $, mais uniquement 15% de cette somme (4 200 $). C’est tout l’intérêt d’un compte sur marge.
Combien de contrats devez-vous vendre en fonction de la taille de votre portefeuille ?
Nous recommandons ici de vendre 4 contrats. Ceci est valable pour un portefeuille d’environ 100 000 $.
Si vous avez une taille de portefeuille différente, appliquez simplement une règle de 3 pour connaître le nombre adéquat de contrats à partir de cette référence.
Ainsi, si votre portefeuille est de 50 000 $ environ, vous allez vendre 2 contrats.
Si votre portefeuille est de 20 000 $, vendez 1 contrat.
Action à mettre en œuvre via la plateforme de votre courtier :
- Identifiez les puts IIPR APR2020 70 P
Le symbole est IIPR200417P00070000,mais vous pouvez aussi passer par la chaîne d’options tel qu’expliqué dans nos guides (clic droit sur la ligne IIPR, « option trader », puis choix du bon put dans la chaîne d’options)
- Assurez-vous de choisir la bonne échéance (17 avril 2020)
- Choisissez le prix d’exercice de 70 $.
- Sélectionnez options « PUT » (options de vente)
- Sélectionnez le nombre de contrats à vendre (Pour le portefeuille de Loyers Garantis nous vendons 4 contrats)
- Une fois que vous avez le bon contrat, cliquez sur « Vendre »
- Sélectionnez « ordre à cours limité ». Ceci détermine le prix de la transaction. Placez le entre le bid et le ask du moment, en essayant d’optimiser (i.e vendre le plus cher possible).
- Réglez la validité de l’ordre sur GTC (Good Till Cancelled)
- Cliquez sur « vendre » pour transmettre l’ordre.
N’oubliez pas de mettre de côté (= détenir sur votre compte en cash) 15% de 7 000 $ pour chaque contrat put que vous vendez.
C’est tout pour aujourd’hui.
Je reviendrai vers vous d’ici une semaine environ.
Rendement vôtre,
Gaël
Divulgation légale : Je suis personnellement long sur les actions suivantes : APLE, CIO, CXW, DEA, DOC, EPD, OPI, IRM, court put sur les actions suivantes : CONE, OHI, VNQ, IIPR, IRM, ABR, DEA, LAND, NRZ, VTR, LMRK, OXY, VFF, OUT, TEVA et long call sur l’action suivante : TEVA. J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime ma propre opinion. Je n’ai aucune relation d’affaires avec une société dont les actions sont mentionnées dans cet article.
