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Cher lecteur de NewTech Insider USA,
Les chiffres de l’immobilier commencent à sortir.
Fin juin, 12 % des crédits immobiliers FHA [NDLR : aux Etats-Unis, prêts garantis par l’Etat via la Federal Housing Administration et autorisés avec un apport personnel de 3,5 % seulement] accusaient des retards de remboursement, un chiffre pire que ceux enregistrés au plus fort de la crise financière mondiale de 2008.
Cela touche énormément les logements des « primo-accédants » dont plus de 80 % ont recours à un prêt FHA.
La grande différence, dans ce cas, c’est que la loi « CARES Act » – adoptée dans le contexte du COVID-19 – autorise la suspension temporaire des remboursements pour les personnes ayant des retards de paiement en raison des difficultés économiques rencontrées l’an dernier.
Mais cette dette ne disparaît pas…
Pour sortir de cette situation, la vente du logement reste une possibilité, et comme les plus-values immobilières ont atteint le chiffre record (21 100 Mds$ l’an dernier), grâce à un marché immobilier ultra-dynamique, de nombreux propriétaires en retard sur leurs remboursements peuvent s’en sortir ainsi.
Ces plans de suspension temporaire des remboursements peuvent s’étendre jusqu’à dix-huit mois. On commence donc tout juste à voir les premières vagues de prêts immobiliers sortir de ces programmes.
Et les données suggèrent que ce que nous avions prévu est en train d’arriver…
Selon les données publiées par la Mortgage Bankers Association (MBA), 7,4 % des prêts « sortis » de ces programmes de suspension ont été remboursés, soit par un refinancement, soit par la vente du logement. C’est un chiffre important. Et, à mon avis, la majorité d’entre eux ont fait l’objet d’une vente, puisque cette mesure de suspension temporaire a un impact négatif énorme sur la capacité de l’emprunteur à refinancer son prêt.
« Il est clair que le dynamisme du marché immobilier, dans un contexte de guerre des offres face à un stock de biens réduit, a permis à certains propriétaires en difficulté de vendre rapidement si c’était nécessaire », déclare l’économiste en chef de la MBA.
Mais je pense que ce chiffre est plus important, en fait. Les gens forcés de sortir de ces programmes de suspension temporaire dans des conditions loin d’être idéales se préparent peut-être encore à vendre, mais dans un délai plus long…
Voilà qui concorde avec les données de Zillow du mois dernier. Zillow prévoit qu’entre les mois d’août et d’octobre, les vendeurs ayant des difficultés financières pourraient représenter entre 5 % et 26 % du volume total des ventes. Cela représente une augmentation spectaculaire du stock de logements sur un marché où l’offre est restreinte.
Une tendance qui profitera à Opendoor
Et c’est une tendance dont les « iBuyers » [NDLR : entreprises qui proposent d’acheter à un particulier un bien immobilier en 24h ou 48h à un prix déterminé par un algorithme et validé par un expert] comme Opendoor (NASDAQ : OPEN) peuvent tirer parti.
Opendoor aide les gens à acheter et vendre leur logement, en simplifiant le processus et en réduisant les énormes frais associés aux transactions immobilières. Il est clair qu’une augmentation des transactions devrait faire augmenter les activités de cette entreprise. Mais une opportunité encore plus vaste s’offre à Opendoor, au sein de ses propres activités d’achats/reventes de biens immobiliers.
Pour Opendoor, le segment idéal, ce sont les logements des primo-accédants : la société peut faire des paris relativement peu risqués sur ces biens, les rénover un peu et obtenir un rendement substantiel en les ayant conservés très peu de temps. Si un stock significatif de logements arrive sur le marché au cours des prochains mois – sous l’impulsion de ventes forcées –, le rendement rapide et garanti d’Opendoor ressemblerait fort à une excellente affaire.
C’est une sorte de scénario idéal, pour les vendeurs également, dans la mesure où le marché immobilier tendu signifie que beaucoup d’entre eux ont une plus-value suffisante pour passer à un autre achat immobilier et faire grimper encore plus les volumes de transactions.
Nous affichons aujourd’hui 26 % de gain sur notre ligne Opendoor, mais le potentiel de hausse pourrait être encore plus important à mesure que notre scénario se vérifiera dans les données.
Comme je l’ai dit, nous ne sommes qu’au début du cycle. L’expiration des plans de suspension temporaire de remboursement est en train d’atteindre un pic. Deux mois s’écouleront encore avant que ces transactions n’apparaissent dans les données.
Mais je pense que nous aurons quelques indications de ce qu’il se passe lorsque OPEN publiera ses résultats du 3e trimestre le mois prochain.
A suivre…
MON CONSEIL
Conservez Opendoor Technologies Inc. (US6837121036 – NASDAQ : OPEN).
A un avenir éclatant !
Ray Blanco
NewTech Insider USA
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