Cher lecteur,
Un couple que je connaissais et qui s’était récemment marié était en train de se disputer.
Tous deux pensaient que la dette fédérale américaine allait provoquer une forte inflation au cours des années à venir.
L’un d’eux pensait qu’ils devraient retirer des fonds de leur portefeuille d’investissement pour acheter des biens locatifs afin de se protéger. L’autre s’insurgeait contre le temps et les efforts que cela exigerait. C’est ce que j’appelle souvent un « faible retour sur embêtements ».
Mon expérience limitée en matière de gestion immobilière m’a fait abonder dans le sens de celui qui rechignait.
Il y a 42 ans, j’ai acheté un bien locatif : un duplex dans le centre d’Orlando, juste à côté de notre grand hôpital qui n’en finissait pas de s’agrandir.
Il me semblait évident qu’à mesure qu’il s’agrandirait, son conseil d’administration devrait racheter mon appartement et que je réaliserais alors un joli profit. Mais ce n’est jamais arrivé.
Et en attendant, j’ai dû gérer tous les problèmes imaginables incombant à un propriétaire locatif : inoccupation des lieux, termites, fuites, problèmes d’entretien, soucis d’électroménager, locataires qui ne pouvaient plus payer… et celui que je préfère : des locataires qui ne pouvaient plus payer etrefusaient de quitter les lieux.
J’étais constamment au téléphone ou sur place pour gérer les problèmes.
Quand j’ai enfin vendu ce duplex — en perdant énormément d’argent — j’aurais pu sauter de joie, après la signature.
Ceux qui possèdent des biens immobiliers depuis longtemps vous diront d’engager un gestionnaire pour qu’il s’occupe de tout ça. Mais les bons gestionnaires ne sont pas faciles à trouver, et ils ne restent pas forcément longtemps. Et même si vous en trouvez un bon, cela accroît encore les dépenses, en plus des taxes foncières, des assurances, de la maintenance et des réparations.
J’ai dit à mes amis qu’ils pouvaient avoir tous les avantages du propriétaire sans les inconvénients. Il leur suffisait d’acheter quelques actions d’Equity Residential Properties (NYSE: EQR), que nous détenons au sein de notre Portefeuille Vedette.
Equity Residential — l’un des plus grands REIT spécialisés dans l’immobilier résidentiel, aux Etats-Unis — fait partie de l’Indice S&P.
La société possède plus de 300 biens comprenant environ 84 000 appartements, ou y détient des intérêts.
Son portefeuille est réparti dans les zones métropolitaines américaines les plus dynamiques, économiquement : Boston, New York, Washington D.C., Seattle, San Francisco, le sud de la Californie et, plus récemment, Atlanta et Denver.
Ce sont des marchés où les barrières à l’entrée sont élevées, et où il est à la fois difficile et coûteux de construire de nouveaux appartements.
La création de l’entreprise remonte à 1969 et au légendaire investisseur immobilier Sam Zell.
Zell (qui se qualifiait de « grave dancer » (qui danse sur les tombes) car il profitait des difficultés immobilières des autres), a transformé Equity Residential Properties, qu’il avait créée alors qu’il était encore étudiant, en gigantesque entreprise cotée en Bourse.
Il a laissé derrière lui une entreprise extrêmement rigoureuse, s’agissant des emplacements de ses biens immobiliers, du prix auquel elle paye ses actifs et de sa façon de gérer son bilan.
Et l’entreprise se concentre volontairement sur les côtes américaines où l’offre est limitée.
Il est extraordinairement difficile de construire des appartements à Boston, Manhattan, San Francisco, ou à l’ouest de Los Angeles.
Il faut affronter de complexes règles de zonage et l’opposition du voisinage, obtenir un financement dans un contexte où les taux sont élevés, payer les coûts de construction aux tarifs syndicaux, et attendre des années avant d’obtenir un permis de construire.
Toutes ces frictions érigent un rempart naturel contre la concurrence, pour ceux qui possèdent déjà des appartements.
Quand il est difficile de construire de nouveaux biens immobiliers, les propriétaires existants ont le pouvoir sur les prix.
EQR cible des locataires jeunes avec un salaire élevé : le type de personne qui travaille dans une entreprise technologique ou dans un cabinet d’avocats et qui a besoin d’un appartement offrant de belles prestations dans un quartier lui permettant de se rendre à pied au travail.
Ce groupe démographique est stable et en pleine croissance.
En revanche, des marchés tels qu’Austin, Phoenix, et Dallas — où se sont précipités de nombreux REIT focalisés sur la « Sunbelt » [NDR : du sud de la Californie à la façade atlantique jusqu’en Virginie] — se sont récemment effondrés car les promoteurs ont construit un très grand nombre de nouveaux immeubles pour surfer sur l’augmentation des loyers. Mais en noyant le marché, ils ont fait baisser les loyers.
EQR a évité ce piège.
Le taux de dividende de 4,3 % qu’offre son action est nettement plus élevé que celui de l’ensemble du marché actions. Et il s’appuie sur un chiffre d’affaires provenant de dizaines de milliers de contrats de location dans tout le pays.
Contrairement à une entreprise susceptible de réduire son dividende pour financer un projet spéculatif, le dividende d’EQR est fondé sur quelque chose de tangible : des gens qui payent leur loyer pour vivre dans l’appartement qu’il leur faut.
Le marché locatif américain vient d’absorber l’une des plus grosses vagues de nouvelles livraisons d’appartements depuis le début des années 1980.
Portés par l’optimisme lié à la pandémie et par des emprunts à faible coût, les promoteurs immobiliers ont lancé la construction d’un nombre considérable de nouveaux logements entre 2021 et 2023.
Ces immeubles ont afflué sur le marché en 2024 et 2025, ce qui a fait baisser les prix des loyers dans de nombreuses villes, en particulier dans la région de la Sunbelt.
Mais en 2025, les livraisons ont représenté environ la moitié du pic de 2024 qui était de 700 000 logements et, cette année, la nouvelle offre devrait encore baisser à environ 350 000 logements, à l’échelle nationale.
Face à des taux d’intérêts plus élevés, des conditions d’obtention de prêt plus strictes et une hausse des coûts de construction, il est plus difficile et coûteux de lancer de nouveaux projets. Alors le portefeuille de développements se réduit rapidement.
Parallèlement, au sein de l’économie actuelle, les remboursements de prêts moyens sont environ 35 % plus élevées que la moyenne des loyers, ce qui signifie que des millions d’Américains restent locataires alors que dans un autre contexte, ils auraient acheté un logement.
Etre propriétaire n’est tout simplement pas à la portée d’une grande partie de la population américaine, en ce moment. Alors la demande en faveur du locatif reste élevée.
EQR a également accéléré l’adoption d’outils d’intelligence artificielle, notamment pour ses activités locatives et la gestion de la fraude.
Les outils de gestion des locations munis de l’IA automatisent les relances, améliorent la transformation des prospects en locataires et permettent de louer plus rapidement les logements vacants.
Equity Residential offre quelque chose de plus en plus rare, sur le marché : la fiabilité.
Son dividende de plus de 4 % est porté par de véritables actifs physiques.
La société se spécialise sur les marchés où l’offre est limitée, précisément au moment où ces limites s’accentuent.
Et elle possède une équipe de direction qui a la discipline d’éviter de surpayer des acquisitions et assez de confiance pour racheter les actions de l’entreprise lorsqu’elles sont sous-évaluées.
De plus, Equity Residential devrait fusionner avec AvalonBay Communities. L’entité issue de cette fusion totalisera plus de 180 000 appartements et permettra de réaliser plus de 175 M$ d’économies par an. (L’opération devrait être bouclée au deuxième semestre).
Sam Zell a construit cette entreprise sur l’idée qu’elle pourrait rapporter énormément d’argent, dans l’immobilier, en faisant preuve de patience et de discipline.
Ces actions à conserver sur le long terme ont progressé de 339 %, depuis notre recommandation initiale.
Pour les lecteurs qui souhaitent avoir les avantages de l’immobilier sans les inconvénients, EQR est exactement ce qui leur faut.
Je vous souhaite de bons investissements,
Alex
